（表2）用存款餘額抵扣房貸，省息47萬元

搞懂數字　少繳冤枉錢

關鍵數字1：貸款金額

根據內政部公布的2009年上半年「台灣地區住宅需求動向調查」報告顯示，全台5大都會區已購屋者的平均購屋價格是599萬5,600元，其中台北市平均購屋總價則高達900萬元。

對於購屋者來說，扣除2成至3成的自備款後，平均房貸負擔也在450萬元左右。但是政府提供的優惠房貸，貸款金額上限台北市是350萬元，其他地區則是300萬元，由此可見，一般房貸族都還需要搭配銀行的房貸商品。

因此進一步分析，多數房貸戶要注意，自己口中的「房貸」往往是兩種以上貸款合計的總額，而且在和銀行業者申辦的過程裡，房貸戶應該要仔細詢問是不是全部都是「購屋貸款」。

上海商業銀行個人金融部經理馬婉瑜建議，如果房貸戶發現自己的房貸結構有涵蓋長期信用貸款或是信用貸款，要仔細瀏覽這兩筆貸款的利率計算方式，如果加碼幅度 高於一般房貸的1.5％以上，利率就算偏高。不過，屬於無擔保的信用貸款，屬於銀行自控風險的業務範圍，所以在貸款金額和利率條件，都有比較大的議價空 間。

在升息的趨勢下，信用紀錄良好的房貸戶，想要和銀行爭取調降利率，可以先從信用貸款的部分談起，而想要節省利息支出的房貸戶，當有多餘的資金想要提前清償房貸時，應該要掌握下列兩原則：

1.利率由高而低  

2.貸款年期由短而長

因為年期較短的短中期信用貸款，利率較高，通常沒有綁約限制，可以優先清償，省息效果比較明顯。

輔助性貸款年期短、利率高！

關鍵數字2：房貸利率

房貸利率是房貸戶最斤斤計較的數字，因為利率的漲跌，會影響月付金額的多寡。不過在計較利率漲跌之前，應該先了解自己目前房貸利率定價的結構。

房貸利率定價結構＝指標利率＋加碼幅度

目前最多房貸戶使用的政府優惠房貸利率，就是「指標利率」＋「固定加碼0.9％」，而政府固定補貼年率0.7％，因此借款人實際支付的利率是：「指標利率」＋「固定加碼0.9％」—「補貼年率0.7％」。

不過，值得留意的是銀行房貸的「指標利率」決定了各銀行房價定價的基準，目前有3種計算方式：

第一種：集合6～11家銀行1年或2年期的定期儲蓄存款機動利率平均數做為指標利率，目前房貸戶最多的土地銀行、合作金庫銀行採取此種指標利率。

第二種：集合6～11家銀行的1年至3年期定期儲蓄存款固定利率平均數為指標利率，房貸龍頭銀行——台灣銀行和多數的民營銀行採取這種指標利率。

第三種：T值，也就是以90天或180天的TAIBOR（Taipei Interbank Offered Rate，台北金融業拆款定盤利率）平均利率為計算指數，目前僅有渣打和花旗銀行採用T值做為指標利率計算基準。

自 11月開始，各銀行紛紛調整指標利率，而且調整方向是縮小固定利率和機動利率之間的利差，因此目前較低的固定利率調升，機動利率則調降。因此，如果指標利 率是採取機動利率的房貸戶會發現房貸利息又少了一些。但是如果指標利率是採取固定利率的房貸戶，利率則微幅調升了0.09百分點，利息支出也因此增加。

不過，目前不論是採取機動利率還是固定利率的房貸，利差其實只有0.3百分點，差距並不明顯，而且隨著市場利率的變化，機動利率和固定利率也會呈現漲跌互見的「蹺蹺板」的走勢。

（圖1）機動利率和固定利率漲跌互見、利差極小

從歷史資料來看，在2005年到2007年8月升息期間，採取固定利率的定儲指數略高於採取機動利率的定儲指數，但是相反地，當2008年9月央行開始降 息，到2009年2月停止降息期間，採取固定利率的定儲指數卻低於採取機動利率的定儲指數，因此不論你的房貸指標利率是機動還是固定，都會隨著利率走勢變 化，累計利息支出並不會因為採取固定或機動定儲指數而有差別。

至於2008年由渣打銀行首創的T值指數房貸，採取TAIBOR平均值做 為計算利息的連結標的，渣打銀行房貸主管貸款事業部執行副總裁鄧韻涵表示，T值指數與定儲利率走勢相仿，但是在利率快速變動時，可以更快速地反映市場利 率，根據近兩年兩個指數的平均值比較，T值指數平均比定儲利率低0.43百分點。

（圖2）降息時，T值指數調降比定儲利率幅度大

評估利差　轉貸才能真省

從繳款單認識房貸結構

在市場普遍預期利率將會攀高下，房貸戶總想著要如何降低利率，減少房貸支出，甚至為此換銀行轉貸……等。但你可知道，大費周章之後究竟減了多少支出？

《Smart 智富》月刊先教你從房貸繳款收據，逐項認識帳單上的所有數據，徹底了解房貸的支出結構，進一步檢查利率提高對每月生活支出的影響究竟有多大？

由 於一般的房貸戶每月房貸支出，都是直接從銀行帳戶中扣款。但如果房貸戶想要了解房屋貸款繳款情形，可以向房貸業務部門申請房貸繳款收據，或是該銀行若有提 供電子帳單的服務，房貸戶也可以上網申請。

那麼要如何從房貸繳款收據分析自己的房貸金額？從案例中，陳小美所提出的問題裡可以獲得解答：

Q1.為什麼我的房貸有這麼多筆？

通常該月應該繳交的房貸金額，會 顯示為當月的「已扣款金額」，但房貸戶可能會問為何一筆房貸會分成好幾次扣款？原因是申辦房貸時，房貸戶雖然向銀行申請一筆額度，但因不同商品有貸款額度 的限制，必須同時辦理兩筆以上房屋貸款，例如很多人購屋會優先申請政府的優惠房貸，但是貸款額度上限只有350萬元，其餘不足的房貸金額，就要再申請銀行 業者的自辦房貸，因此扣款金額至少有兩筆，甚至有房貸戶，在申辦房貸時，需要更多的貸款金額，銀行則會另外給予額外的「長期信用貸款」或是「短中期信用貸 款」，補足所需的總貸款金額。

以陳小美的房貸為例，她向銀行申請的貸款額度是400萬元，但當中有3筆貸款分別如下：

A.政府優惠房貸額度300萬元
政府優惠房貸有3個特點：1.必須先符合政府規定的申請資格；2.政府提供補 貼利率，所以目前年利率只有1.235％；3.貸款額度為會因為房屋所在地而有限制，目前台北市上限為350萬元，其他縣市為每戶最高300萬元。

B. 銀行自辦房貸70萬元
又稱為長期有擔保放款，貸款額度是由銀行經過估價程序，再依照申請人信用條件，給予合適的額度。放款期限 通常是20年，甚至可以長達30年。

C.信用貸款30萬元
和房屋貸款同時申請的修繕貸款，是 一種補助性貸款。貸款額度是由銀行經過估價程序，再依照申請人信用條件，給予合適的額度。借款年期屬於短中期放款。

因此陳小美的房貸繳款 收據就有3筆扣款金額，由於不同項目有各自不同的利率，分別計算利息後，總和起來就是每月的房貸支出。

Q2.究竟還款金額是怎麼算？

房貸的還款方式有兩種：一是只還利息、 不還本金的寬限期，另一種則是貸款本金和利息合併攤還。陳小美的3筆房屋貸款中，其中政府優惠房貸，目前還在寬限期，所以每月繳交3,193元是房貸利 息，因此該筆帳戶中的房貸餘額，仍舊是300萬元，其餘的銀行房貸和信用貸款都採取本利攤還，因此房貸繳款收據上會列出「本次已攤還本金」以及「攤還後本 金餘額」，也就是讓陳小美知道自己還有多少房貸餘額。3筆的支出分別是：
政府優惠房貸3,193元 ＋ 銀行自辦房貸3,922元 ＋ 信用貸款3,168元 ＝ 月付1萬283元

Q3.為什麼每筆房貸利率都 不一樣？

房貸繳款收據上一定會列出最近一個月的借款利率，如果當月利息計算期間，遇到央行調整利率，收 據上也會列出利率調整日前後，因為利率改變會有所不同的利息金額。

以陳小美繳款收據為例，10月9日郵局降息0.09百分點，因此利率從1.325%變成1.235%。不同房貸會有不同的利率計算指標和加碼公式，因此陳 小美的3筆房屋貸款，有3種利率如下：

A. 政府優惠房貸＝指標利率（中華郵政2年期定期儲金機動利 率）＋0.9％（固定加碼）－0.7％（政府固定補貼年率）
B. 銀行房貸＝各銀行的指標利率「i」＋固定加 碼幅度
C. 信用貸款＝指標利率「i」＋加碼幅度（但加碼幅度會比銀行房貸略高）

Q4.為什麼房貸會有不同的還款年限？

一般有擔保品的房屋貸款都是 20年期，最多可以到30年期，因此在房貸繳款收據上，會列出「到期日」，但是如果房貸中包括了信用貸款，就必須特別注意，信用貸款的放款期限，通常是5 年至7年，到期日會比房屋貸款來得早，如果正常繳款，信用貸款則會先還清，例如：陳小美的信用貸款是7年期，所以在房貸繳款收據上的到期日，就是標示 104年底。

台灣中小企銀個人金融部經理林進祥：如果房貸有包含長期或短中期，當有多餘資金可以提前還款時，應該從利率較高、年期較短的 信用貸款還起。