到底管理費1坪要繳多少才合理？租戶需要負擔像是「公共廁所」這種公共設施的清潔費用嗎？以大台北地區來說，中古大樓平均每坪管理費約在60～80元左右（豪宅與高級商辦不在此列），因此120元的管理費不算便宜，但名媛對於管理費的收取方式
與額度若有異議，必須透過參與區分所有權人（以下簡稱區權人）會議參與社區會議，透過正式議程陳述意見，且經一定比例人數同意後，才能變更原有的收費標
準，「直接拒繳」是行不通的。
一般人對「管理委員會」（以下簡稱管委會）的存在價值並沒有清楚與正確的認知，事實上，管委會掌管著社區
運作的制度，跟每位住戶的權益息息相關，甚至一個良好的管委會，還能提高房價。
預售屋銷售時就該成立
管委會應該什麼時候成立最佳？很多人以為是社區落成、住戶搬遷入住後，再成立不遲。事實並不然，而是在買預售屋時，建商就應該要召集住
戶召開會議，成立管委會，有了這個組織，未來在社區落成、點交公共設施時，才會有正式組織能與建商抗衡。
崔媽媽基金會顧問饒後樂提醒，
預售屋建商總是會標榜住戶能享受五星級飯店的服務，但多數建商卻不會規畫後續的運作成本，等管委會接手，才發現原來的管理費，根本不足以負擔後續維護費
用。建商抽手後，就有賴屋主自立自強，成立管委會是接手社區管理的第1步，以下5要點你一定要知道。
要點1：成立管委會的必備4步驟
步驟1》預售屋銷售達5
成，3個月內就要召開區權人會議
預售屋在銷售達5成以上時（有向地政機關申請「第1次建物所有權登記」的區分所有權
人及區分所有權比例達半數以上），身為召集人的建商（或起造人）就必須在3個月內，召開第1次區權人會議。為完成後續的管委會成立與點交作業，建商一般都
會依法召開會議。若沒有在期限內召開，區權人得以向主管機關反映，建商將會被處以新台幣3,000元以上、1萬5,000元以下罰鍰，若限期內不履行還能
連續處罰。
- 名詞解釋_區分所有權人 [ 隱藏 ]
- 擁有區分所有建築物的人，意即屋子的所有權人。
- 名詞解釋_區分所有權比例 [ 隱藏 ]
- 指區分所有權人之專有部分面積（包括你擁有的主建物及附屬建物）與所有專有部分面積總和的比 例。例如你專有部分的面積為30坪，整個社區的所有專有部分面積總和為3,000坪，那麼你所占的區分所有權比例就是1:100。
步驟2》推選管委，成立管委會
在第1次區權人會議中，由區權人互相推選出管理委員（以下簡
稱管委），成立管委會。並可由票數最高的委員，直接或擇日召開管理委員會議，推選主任委員（以下簡稱主委），主委可再從管委當中，委任副主委及財務委員。
主委對外代表管委會，而未來召開區權人會議時，就必須以主委或管委擔任會議召集人。
步驟3》制定住戶規約
規約就是所有住戶必須共同遵守的約定，規約的制定，必須由區權人會議決議通過才有效。
管委會必須報請縣市政府備查，才擁有法律效力。方法很簡單，由主委將 所需文件準備齊全，即可到所在地的縣市政府或鄉鎮區公所，申請公寓大廈管理委員會的報備，文件審核通過就能領取到「同意報備證明」。
若要開設以管委會為名義的金融機構專戶，還要向國稅局申請統一編號，並且持報備證明與金融機構要求的文件去辦理。有了專戶後，未來才能把公庫的公共基金撥入此專屬戶頭中。
- Tips_起造人必須提撥公共基金 [ 隱藏 ]
- 根據公寓大廈管理條例規定，起造人必須按建築物工程造價提撥一筆公共基金，在公寓大廈 管理組織成立後移交。起造人必須將這筆基金先提存公庫，等管委會完成公設點交後，由主管機關直接撥付到管委會專戶。
- 萬一建商拒絕撥付公共基金或金額短少，怎麼辦？不需擔心，若建商未按規定金額提存公庫，根本領不到使用執照。未來這筆基金由公庫直接撥付管委會，也不可能遭建商挪用。
購買預售屋時，如果你詢問銷售人員關於管理費的標準，他們的回答，通常都是參考附近社區的收費，很少會為住戶擬定實際的維護計畫去計算成本。
因此，管委會接管之後，就必須著手擬定社區的支出計畫，再按各位屋主的所有權比例與使用方式，來訂定適當的管理費。
社區支出最基本的就是 照明、電梯等日常電費；再來，你的社區內，有什麼公共設施，就必須請廠商進行報價，逐項估算運作的費用，像是游泳池、健身房、視聽中心等。同時，還要計算 聘僱人員的酬勞，包括保全、清潔人員等。此外，更要考量建築物保固到期後，可能需要的修繕費用，並存下部分經費做為未來整修基金；這絕不是參考其他社區每坪收取100元或120元管理費就可以粗糙定價的。
要點3：按實際使用方 式，量身訂製住戶規約
曾參與多次「優良公寓大廈評選」的崔媽媽基金會社會發展部主任郭寶珍指出，許多社 區的住戶規約，都是直接沿用內政部公布的範本。她建議，可用內政部範本為基礎，再依社區量身訂做一份專屬的住戶規約。
原有規範 ：《內 政部公寓大廈規約範本第2條》約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。
按社區實際狀況修訂規約 ：
狀況2》
要點4：設定區權人會議決議門檻
社區管理的重要大事，都必須經由區權人會議決議通過才能實行，包括訂定與修訂住戶規約、重大修繕事項等。區權人會議的決議成立標準，如果沒有另外在規約內制 定，就必須按照公寓大廈管理條例的規定。
決議成立需要達到什麼門檻？
需要注意的是，因為大部分的社區住戶參與會議的比例普遍偏低，要達到2/3出席、3/4同意的門檻，並非易事。饒後樂鼓勵社區可在規約內修改門 檻，建議的合理比率為1/2以上出席、1/2以上同意，也符合過半數的民主原則。甚至可以考慮以「投票」取代「出席」，大幅節省時間成本，也能提高效益。
該如何以投票方式提高參與率呢？管委會主委可以將開會要討論或決策的事項以書面方式呈現，然後設計選項，讓住戶依照意願勾選，並在1樓管理櫃檯處設立1個票箱，讓住戶投票。若是每個樓層找1個代表，在開會前向同層住戶收取意見回函，這樣就可以大大提高參與效率，但又不需要住戶一定得在同一時間出席會議。
管委會成立後，另一項重要大事，就是負責向建商點交各類公共設施，包括電梯、樓梯間、大廳、照明、汙水處理、停車場、監視器，以及健身房等休閒設備。
點交時，必須按點交清冊，核對項目、規格與數量，是否與契約或銷售廣告的內容相符，更重要的是確認各項設施要能正常運作，以及是否為全新產品。先前就有部分 不肖建商拿二手的機電設備來魚目混珠，在點交時直接被維修廠商看出是已經停產的機型，價格僅需全新機型的1/4，未來萬一有耗損維修問題，也找不到換修零 件，像這些價值數十或上百萬元的設備，點交時不可不慎，否則損失不輕。
郭寶珍建議，排水、用電、機械、消防等專業設備，除了請製造廠商 到場說明操作與維修方式，同時也可請未來負責維護的專業廠商，負責點交這些設備，確認無誤後，才可在點交文件簽認，正式移交。當然，如果發現設備故障而檢 測無法通過，則必須具體寫在點交清冊中，強制請建商在約定期限內改善。
延 伸閱讀：管委會申請報備所需的基本文件
以下前4項文件都有固定格式，可以在營建署、各縣市或鄉鎮市區公 所等受理單位的網站下載，也可以親自索取。
以營建署網站（www.cpami.gov.tw）為例，利用首頁「全文檢索」功能，找到 「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」頁面，即可在最底端下載「附件」電子檔。 要注意的是，不同縣市政府或鄉鎮市區公所的受理單位，所要求的文件與份數略有差異，建議報備之前可洽詢清楚，以免遭到退件。
□申請報備 書、申請報備檢查表
□成立管理委員會時，全體區權人名冊
□成立管理委員會時，區權人會議紀錄、會議出席人員名冊
□公寓大廈 區分所有標的基本資料表
□建築物使用執照影本
□住戶規約
□主任委員身分證影本
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