(991006原建1031130新增)公設又分成大公與小公，到底哪些可以由管委會來驗收？哪些最好委託專業機構驗收，才能保障未來的權益？徐源德綜合了多年的公設點交經驗，整理出以下7個關鍵心法。
破解買方購屋技巧（15種方法）
1、聲東擊西法 招式內容：若個案產品規劃1~4房均有，通常大坪數銷售單價會較低，由洽談4房產品反帶入2~3房單價。 切記重點：必須強烈表示有4房需求但是經濟預算不足。
2、惡客殺價法 招式內容：下訂乾脆(已初步議價)塑造好客戶形象，但補足訂金又議，甚至簽約前，面露難色再議。 切記重點：議價方式軟中帶硬，以退為進見好即收。
3、暗渡陳倉法 招式內容：鎖定住家附近個案，以介紹親友為由代看，要求仲介費用，成交時可省部分自備現金。 切記重點：所謂的親友至少須出現一次，以便配合議價。
4、人海戰術法 招式內容：房屋給付小訂後，帶兄弟姊妹、朋友同學、雙親大人分批分次來看，但多表示價格太高不宜購買。 切記重點：眾人均嫌價格昂貴，以壓力頗重為由逆式議價。
5、哀兵必勝法 招式內容：到工地看屋至少三次以上才下訂金而且每次停留時間要長，設法拉長補訂時間，以爭取議價空間。 切記重點：以經濟弱者姿態出現，壓低身段爭取議價同情票。
6、財大氣粗法 招式內容：參觀工地時，炫耀自己房地資產或投資理財，表明是投資立場，至少探價三次以上才下訂，強調逢低買進。 切記重點：施展本招時，個人氣勢、談吐、排場、配件等均需上乘。
7、黑臉白臉法 招式內容：夫妻檔或父子檔運用買與不買、三房或四房、A棟或B棟、低樓或 高樓均可藉黑白臉合唱議價。 切記重點：黑白臉角色務必堅持到底，絕不能互換角色，直到議價成功亦然。
8、投石問路法 招式內容：參觀工地時不露聲色，暗中記下中意之戶別，改天友人至工地就此戶大幅議價，以瞭解銷售價格底限。 切記重點：友人議價若成仍須退訂，表示價格尚有空間，若議價未成亦可得知大略底限。
9、趁火打劫法 招式內容：個案為促銷或引來人潮，推出特價優惠戶時，以用買可不買之投資角度，再往下議價探底。 切記重點：挑戰廣告特惠戶，必須藝高人膽大，現金或支票要露臉。
10、強渡關山法 招式內容：選定工地邀集親戚、同學或朋友集中火力以數戶力量進行團體議價，請求工地以專案簽報。 切記重點：集體購屋原則首重團結，推舉發言人避免分化，遭到個個擊破。
11、狐假虎威法 招式內容：參觀工地前先探知該案建設公司董事長及總經理姓名，禮節待遇及切入議價均佔優勢。 切記重點：確認所冒稱人員不在現場，應於非假日運用以免穿梆。
12、孝子議價法 招式內容：年邁老父協助年輕子女成家立業，年長者只要在旁表示年輕人喜歡就好，年輕人即可順勢直搗黃龍。 切記要點：切記首次議價絕不可付訂保留房屋，以免喪失議價運作之主控權。
13、老千佈陣法 招式內容：選購戶別時表明要購買整層，以利單價談判，嗣後告知已購他案，但道義上仍購買一戶，但單價要比照辦理。 切記要點：心目中已選好的戶別，要排在佈陣範圍，以免白忙一場。
14、鴻門宴陣法 招式內容：前數次純參觀工地，要下訂時挑選工地即將下班時間，洽談後邀約共進宵夜，席間達成議價目的。 切記要點：設席地點在工地附近較不易遭拒，對象為俱決策能力者為宜。
15、現金回饋法 招式內容：預購戶別選定時，不選擇於工地下訂，另通知業務員至家中收訂，並表明協助達成議價備有感恩賞金
租屋簽約7注意，保證自己的權益
房屋拍摄技巧，提高瀏覽的秘密
1、相機保持在腰部左右的高度拍攝，房屋看起來更為寬廣。
2、拍完相片用小畫家修理，增加亮度，讓房子看起來採光明亮。
3、只拍整潔的地方，凌亂的地方請先整理再拍，不然寧可不拍。
4、拍照時結合家具一起拍照。
5、客廳跟房間要拍，浴室跟廚房也很重要不要忘記。
6、對拍好的照片要選取那些漂亮的照片才放上網路。
7、最好不要開閃光燈，亮度不夠可再用圖像處理軟體調整。
8、白天拍比晚上拍效果好一百倍。
看屋12招，你用過幾招？
名詞解釋_大公、小公
- 「大公」指的是全體住戶一起共同使用的設施、設備與空間，例如地下室、管理員室、門廳、走道、通道、屋頂突出物、機電房、蓄水池、水箱等。
- 「小公」是指同一樓層住戶可以共同使用的公共空間與設施，例如每一層樓的樓梯間、電梯間、通道、走道等。
- (Smart智富月刊第143期20100701郭莉芳)心法1》辨別「設施」與「設備」的差異：
- 所謂「設施」是指像游泳池、兒童遊戲室、閱覽室等偏向娛樂、服務性質的公共設施，即使故障，對多數住戶不會產生「立即性」的危害與不便。「設備」指的是電氣、給排水、空調、燃燒、升降、電信與消防設備，萬一出現問題，會造成住戶立即性的危害或不便。
- 針對設施部分，管委會可以自行觀察勘驗，只要「不歪、不斜、不破、不漏、順眼、好用」，應該就可以過關。若是點交設備，最好委由專業機構或是專業技士來協 助勘驗，才能知道合格與否。
- 目前的價格行情並沒有統一標準，而是看管委會要求勘驗的設備多寡而定，價格從10幾萬元起跳，到數十萬元都有，並不是貴的就比較專業，便宜的就服務陽春，不妨先問問該廠商過去曾經點交過哪些社區，再由主委去該社區打聽一下這家廠商的口碑如何再決定。
- Tips_設備維護成本約多少？
- 如果點交後，要聘請廠商來作維護修繕的話，以100戶的社區為例，全職的費用北部約4～5萬 元，中南部約3萬8,000元。如果管委會沒有經費請全職技士，也可以用約聘的方式，例如每個月來兩次，每次3小時，固定巡視公共設備的正常運作與否，費 用約是每月5,000～6,000元。
心法2》管委會應事先公告，並準備故障貼紙與示範作法：
建商點交不只有大公點交，還包含其他小公，如果社區很大，管委 會委員無法會同建商每個樓層勘驗時，可以先發公告，要各層住戶先自行檢查，管委會可製作一個規格範本、準備一些彩色貼紙，要住戶將問題匯總在文件中，並在 有問題的地方貼上貼紙，交由管委會統一向建商提出改善要求。
心法3》保固期自點交完成後才開始起算：
建商在點交時，也會出具各類設備、設施的保固證明，可以取巧的地方是廠商用「出廠日」起算保固期，如果是這樣，住戶就相對吃虧。最合理的做法是，保固期自雙方簽名點交完成後才起算。
針對有瑕疵的部分，管委會一定要在點交清冊中載明瑕疵有哪些，要求建商限期修繕。
針對此部分，公寓大廈管理條例第57條規定，建商應於1個月內改善，並針對瑕疵部分與管委會約定再度點交時間。如果有委託廠商協助勘驗，則可以要求廠商估 價，未來點交完成後，這些相關設備的維護委由該廠商處理，要求廠商仔細與建商點交，此時，廠商通常就針對瑕疵提出報告書，要求建商明訂改善期限，若未來繼 續發生點交不過、廠商必須出動多次來點交的這些交通與人事成本，一概由建商負擔。
心法5》地下室需特別留意：
另外，如果地下室有很多層樓，就要到最底下的一層去看看有無漏水、滲水的狀況，因為長期漏水，也會對建築結構產生影響。
心法6》樓高10層以上有特殊的消防要求：
心法7》點交出現問題，不要拿錢了事：
崔媽媽基金會社會發展部主任郭寶珍指出，建商應出具下列圖說，這樣管委會與點交單位才能依照各種圖說，逐一核實各種設備的規格。
使照副本圖、結構竣工圖、電氣竣工圖、消防竣工圖、給排水竣工圖、噴灌竣工圖、泳池與三溫暖竣工圖、汙廢水竣工圖、電信竣工圖、弱電監控竣工圖、升降設備竣工圖、機械停車設備竣工圖、空調（通風）竣工圖、燃燒設備竣工圖。
上列各種圖說是圖說的種類，實務上則是要看大樓有哪些設備而決定，有可能兩種（或者以上）的設備裝訂成為一本，所以要看圖說的內容較為準確。例如電氣、消防就有可能裝訂為一本。
找具資格的點交廠商
點交設備會牽涉到的專業技士很多，例如消防、機電、空調等專業的技術證照都不同，可以要求協助點交廠商先出示員工的相關證照證明。如果還擔心該廠商會不會只是一人公司，外發或外包給其他技士合作，也可以請該公司出具這些專業技士的勞、健保投保證明。
(聯合報╱記者蔡永彬)新的「預售屋買賣定型化契約」前天上路，但消費者文教基金會昨天批評，「履約保證」不是「完全保證」，很容易讓消費者誤解；另外，某些建商要民眾先簽「預約單」，在房屋蓋好後改簽「成屋契約」，規避預售屋買賣規定，有損消費者權益。
預售屋買賣規定將「履約保證機制」和「屋簷、雨遮登記不計價」納入「應記載及不得記載事項」。
消基會董事長蘇錦霞表示，民眾可能直覺認為，「履約保證」就代表能買到契約上的房屋，但「不要誤認付了錢就有保證！」
消基會房屋委員會召集人林旺根指出，「履約保證」包括不動產開發信託、價金信託、價金返還之保證、同業連帶擔保、公會連帶保證五種，業者可以決定要用哪一 種。他解釋，前兩種信託都不保證房屋的品質；「價金返還」若碰到建商違約，最多也僅能拿回預付款；至於同業連保，「同業」的資格標準不清；公會連保的問題 在建商公會多不願意出具保證函。
林旺根質疑，不具專業知識的買方，怎麼可能知道哪一種最好？「這不是半調子，只有五分之一調而已。」
消基會還發現，「屋簷、雨遮登記不計價」施行之後，也產生新的交易形態。某些建商利用民眾擔心中意的房屋被買走，要求民眾先簽「預約單」、繳「預約金」，房屋落成後再簽「成屋契約」，藉此規避預售屋規範。林旺根痛批「不倫不類」。
蘇錦霞建議，民眾買預售屋前要先了解業者提供的履約保證為何，並要求業者詳細說明，最好在契約書中載明實際內容和法律效果。消基會並呼籲公平交易委員會檢視某些業者操弄「預約單」的投機行為。
消費者購屋應特別留意的定型化契約內容與權利
期待遷入新居欣喜之餘，若因屋況與契約內容未能確實瞭解，加上仲介公司經常在屋主與消費者間扮演促成交易的角色，許多糾紛因此而生，不但影響消費者應受保障的法律權利，亦徒增當事人困擾。以下是消費者購屋時經常會遇到的定型化契約問題，提醒消費者多加留意，以免產生糾紛。
一、定型化契約審閱期間與拋棄問題
關於成屋及預售屋買賣定型化契約，內政部公告的審閱期間至少為5日，而消費者與仲介公司訂立之委託銷售契約，則至少為3日。因此，若建商或仲介公司違反規定，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。
然而，消費者必須注意的是，業者契約書上印製好的「拋棄審閱期間」或「我已攜回契約並審閱完畢」等類似消費者拋棄審閱期間或已行使權利等條款。最高 法院98年台上字第168號民事判決認為「企業經營者於其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，按其情形顯失公平者，依「民法」第 247條之1第3款、第4款之規定，該條款應屬無效者。」
簡言之，定型化契約審閱期間係法律所賦予消費者詳細審查契約內容有無弊端之用，即便不動產經紀人 單方面記載拋棄文字，並要求消費者在上直接簽名，該拋棄條款仍屬無效，而應由企業經營者舉證證明已提供消費者合理審閱契約之期間，或消費者已充分瞭解契約 內容，否則消費者仍可主張契約內不利益條款不構成契約之內容。
由於不動產買賣出賣人或仲介公司未必使用內政部公布的定型化契約範本，即便使用範本，多數消費者對其內容均不甚瞭解，因此確實在簽約前閱讀契約條款，有疑義即應詢問，對自己的權益才有保障。
二、成屋買賣契約之注意事項
1. 買賣的範圍、使用限制要事先詳細確認。不動產買賣涉及事項繁多，為防止疏漏，消費者應要求將土地使用分區證明書、土地、建物權狀影本（或登記簿謄 本）、共同使用部分附表、車位種類（取得所有權？或僅有使用權？有無分配基地應有部分？）等重要文件列為契約之附件。尤其是樓頂平台、法定空地、露台等， 若僅係約定專用，自應特別註明並將分管協議或住戶規約附在其中。
2. 由於不動產買賣經常約定以標的物現況交付，惟卻經常發生所謂的「現況」當事人各執一詞。確實填寫「建物現況確認書」除可釐清出賣人瑕疵擔保責任範圍外，亦可作為買受人嗣後發現瑕疵，主張出賣人說明不實的證據。例如交屋不久雨季來臨才發現房屋嚴重漏水。
3. 關於付款，應明訂給付之內容、期間與對待給付之條件，俾利雙方履行。一般交易習慣，買方按簽約、備證、完稅、交屋四期付款；賣方則同時履行其相對義務。原則上僅有簽約款性質屬於定金，因此，若有違約情事，該筆款項依「民法」第249條應為沒收或加倍返還。
惟消費者應注意實務上有些業者使用的契約條款並未清楚載明， 致或有出現「違約時應沒收或加倍返還現收款項」（解釋上以簽約款以外金額之沒收或加倍為懲罰性違約金），其間金額差距可能高達數百萬元，不可不慎。
4. 若買賣標的物原已設定抵押權者，原則上，賣方應先塗銷原有抵押權；惟實務上，賣方以自行提供之資金清償債務，尚不多見，故買賣雙方宜於附件「買方承受原貸款確認書」簽字確認，以明責任歸屬，並提示買方應為債務人變更等行為，以保障其權利。
5. 「民法」第348條至第366條明定出賣人應擔保買受人完整取得權利。因此，若發生有買賣標的物被他人占用或占用他人土地（甚至是占用水利地）等糾紛情事，出賣人應於交付日前負責理清，否則買受人即可依法主張權利。
三、預售屋買賣定型化契約注意事項
1. 內政部於99年5月開始實施之預售屋買賣定型化契約重點，除增訂「契約審閱期不得少於5日」、「主建物、附屬建物及共有部分，應分別列明面積及售 價」、「主建物面積占本房屋登記總面積之比例」外，原「房屋面積誤差在1％以內互不找補」，已修正為「房屋面積有誤差就互相找補」，而「買方遲延利息『萬 分之5單利計算』調降為『萬分之2單利計算』」。
2. 由於出賣人有確保廣告內容真實之義務，因此消費者應保留預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖（指廣告 宣傳品所記載者，至房屋平面圖及建材設備表則指賣方提供之定型化契約所附之附件），若發現建築物完工後與初始資料有異，方能舉證主張權利。
3. 出賣人違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」與「賣方之瑕疵擔保責任」規定時，消費者得依法解除契約，出賣人除應將消費者已繳之房地價款退還外，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償以房地總價款最低15％計算之違約金。
四、仲介──「斡旋金」或「要約書」
有鑒於過去仲介公司經常使消費者誤以為看屋亦或「談價」必須先與仲介公司簽定斡旋金契約並交付一定金錢，為其成立購屋契約之唯一方式與流程，使許多消費者 在實際看屋之後，因屋主及仲介公司所開價格與實際屋況落差甚大，消費者簽訂斡旋金契約並看屋後便後悔，惟仲介公司卻以該等契約告知消費者價錢已為屋主接受，斡旋金已交付屋主為定金，契約成立，若有不願履行簽訂不動產契約則將沒收斡旋金等。
是此，內政部規定，仲介業者應提供消費者公平自由選擇交付「斡旋金」，或使用內政部所頒「要約書」之資訊。
為促進公平合理之購屋交易秩序，行政院公平交易委員會業於90年5月22日以公壹字第01524號令發布「『公平交易法』對房屋仲介業之規範說明」，明訂房屋仲介業者如提出斡旋金要求，未同時告 知消費者亦得選擇採用內政部版要約書，及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反「公平交易法」第24條規定之虞。
故房屋仲介業者宜 以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版要約書之權利，且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐 清仲介業者之告知義務。另若仲介業者約定交付斡旋金，則宜以書面明訂交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務。
消費者應注意，即便是使用要約書，除有「民法」第154條第1項但書之規定外，要約人仍因要約而受拘束。故要約書如經賣方簽章同意並送達買方時，預約即為成立生效，除因買賣契約之內容無法合意外，雙方應履行簽立本約（不動產買賣契約書）之一切義務。
最後，要提醒消費者的是，並非所有購屋契約均屬消費關係。買賣房屋在法律上固然屬於「民法」規定的買賣契約（「民法」第345條），並無疑義。
然而 只有消費者直接與建商（或其他以銷售不動產為營業的企業經營者）訂約，方為適用「消費者保護法」相關規定的消費關係，發生糾紛時並得向縣市政府消費爭議調 解委員會提出調解之申請。
易言之，一般個別的屋主出售房屋予購屋者，並非消費關係，僅能適用「民法」買賣契約等相關規定，同時也不能申請消費爭議調解。但是，目前社會上基於 專業分工，許多屋主會委託仲介公司代為銷售房屋。
而仲介公司（受託人）以介紹不動產買賣為營業，通常均受有報酬，因善良管理人注意處理仲介事務，且仲介公 司製作之不動產說明書，應由不動產經紀人簽章與屋主簽認。
因此，若發生不動產說明書與實際屋況、產權不一致或其他不實隱瞞之情形，消費者仍得依據「消費者保護法」及消費爭議調解程序，對仲介公司及其經紀人員提出救濟權利的主張。
預售屋5/1新制假改革－打折的履約保證、變調的雨遮不計價！
內政部針對消費糾紛不斷的預售屋，進行第一階段的改革，修訂「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，包括自99年5月開始實施的分開計價、零誤差、主建物占總登記面積之比例以及貸款不足之處理等，經過消基會多年的努力，今年5月1日上路的預售屋第二階段修正，已經將預售屋履約保證機制及屋簷雨遮登記不計價，納入應記載及不得記載事項。
近年來，老屋翻新、改建的熱潮不斷，許多人都捨棄新屋，改買老屋，看中的除了日後增值的潛力，還有它那獨有的氣息與韻味，而老屋裝修的學問和裡面隱藏的故事，也都有耐人尋味的價值與意義。
Q1 所謂老屋是指屋齡多老才算？超過幾年的老屋不建議購買居住？
一般來說，屋齡20～30年以上為老屋，5～20年為中古屋，5年以下為新成屋，不過大家現在口中說的「老屋」，通常也包含中古屋在內。
基本上，屋齡在55年以內的房子都在適合居住的範圍內，但需要留意房屋的防震係數，是連棟還是獨棟，是否有因鄰損而造成結構問題等，如果結構被破壞，當然就不用考慮，這些才是判斷老屋是否適合居住的條件。
Q2在看屋時要注意觀察哪些細節，才能買到好的老屋？
首先從周遭環境開始評估，例如交通、學區、公園等。再來則要注意室內的格局、動線，盡量找方正格局，才能避免發生斜角或彎角需要更改的 狀況，其他像是管線是否太老舊、結構有無破壞、採光夠不夠明亮，都是必須注意的事項。
此外，看老屋時也要注意屋內是否有很重的霉味，霉味重表示房子很久沒 有人住，當然也就容易發生各種問題與危險。
Q3以建築形式來區分的話，老屋可分為哪些類型？
老屋的建築形式多為透天、公寓和華廈，在結構上有木造、磚造、加強磚造（也就是多加了柱子）、鋼筋混凝土等型態。另外，從外觀建材也能看出屋齡年份，例如老屋常會使用馬賽克磚、洗石子、二丁掛，中古屋則會出現方塊。
Q4購買老屋有哪些優缺點？
優點除了房價比新成屋低，能省下購屋預算，大多也沒有高額的管理費，並有都更改建的優勢，但也還是有缺點，例如屋齡高，相對住的年限就 縮短，且無法了解建商信譽及前屋主的使用狀況。此外，老屋的公設比通常在10％以內，比起30～35％的新成屋低很多，因此可使用的空間比例自然提高，但 在社區環境的維護上，老屋不像新成屋有專人管理，因此也容易較為髒亂，安全性也相對變低，購買時都要三思評估再決定。
Q5通常老屋會遇到哪些問題？
不外乎結構是否安全、水電管路是否要換新、是否有漏水、壁癌等問題，再來則是與格局相關的問題，包含陽台如何使用，格局過於狹長，導致採光不佳，動線不順暢，走道空間的規劃利用等，都是老屋常見、需要解決的癥結點
Q6很多人因為都更會增值而考慮買老屋，這樣真的有賺到嗎？
老屋雖然有都更的增值優勢，但最好將此列為購買的附加條件，而非首要因素，因為都更的時間無法掌握，邊住邊等才不會有壓力，所以最好是因為喜歡老屋的環境、風格而買，不然住在一個不喜歡的房子裡，又要等待遙遙無期的都更時間，會是件非常痛苦的事。
Q7在坪數、格局相同的情況下，聽說老屋的裝修費用會比新成屋高，那是不是買新成屋比較划算呢？
因為裝修老屋要花很多錢在基礎工程上，通常每坪會比新成屋多個2～4萬，但是老屋的實際坪數多，且新成屋一坪的售價至少比老屋貴上10萬，換個角度想，差不多相當於拿出兩坪的新成屋價格，換取更多使用坪數與安全，其實並不見得吃虧
Q8裝修老屋時，有哪些舊有元素是可以保留使用的？
裝修老屋時，可以刻意保留結構外露部分，像是磚牆或樑柱，呈現獨特的風格，也可以利用老屋裡的舊元素做設計，像是把樓梯踏板拿來做書架層板，木頭門框、窗框可以用來當作隔間牆的材料，鐵窗設計成展示架或書架等，都能製造與生活連結的人文味，並同時省下一筆錢。
Q9老屋的裝修預算和新成屋有何不同？要怎麼抓才好？
相同條件下，老屋的裝修費用約比新成屋多出一倍，假設新成屋一坪預算平均約3萬元，舊屋就需要提高到約一坪5萬元。在編列預算時，除了以坪數估算，也可以使用快篩法抓預算，先找出4家自己喜歡、基準點相同的設計公司分別報價，再取兩家的中間值，大概就可以作為預算參考。
Q10一般來說，老屋翻新需要進行哪些工程？是否有哪些工程是必要的，哪些又是可斟酌進行呢？
老屋翻新時，跟房子體質有關的基礎工程一定要先做好，會影響生活的工程，如泥作、木作也要事先規劃施作，再來則視自己需求選擇，像是浴室是否要乾濕分離，就看個人喜好決定，其他的附加部分工程，像是系統櫃，就可以視使用需求和預算來斟酌。
[參考來源]
http://smart.businessweekly.com.tw/webarticle.php?id=40571
http://www.consumers.org.tw/unit412.aspx?id=1459
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