金魚不是魚

樓下漏水 判決案例

我家樓下漏水我要負責嗎

在公寓大廈管理條例第六條規定：

住戶應遵守下列事項：

一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

三、管理負責人或管理委員會因維護、修 繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時， 應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

五、其他法令或規約規定事項。前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補 償所生損害。住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置」，

以及公寓大廈管理條例第十二條規定：

「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區 分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔」，

就以上條文來看，漏水修繕應由上、下樓層住戶共同來負責，並不是很單純的認為「反正自己家沒有漏水，就 不干我事！」，

如此想法是不對的，住戶不但不能抱持著消極態度，並且要積極地配合，若是經檢查結果發現是自己家的管線漏水影響到他人，更應該負起修繕責 任，如此才能讓整個公寓大廈有一個更安全的居住環境。

千萬要提醒各位住戶，在發現管線漏水而有進入您家中檢查之必要時，如果您強行不讓住戶或管理委員會進入，住戶或管理委員會還可以請求主管機關或法院為必要處置，到時若與鄰居扯破臉，自己還真不好下台呢

一、首先，本件「修繕責任」，到底應由誰負擔？

按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之， 並負擔其費用。」「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。

但修繕費係因可歸責於區分所 有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」公寓大廈管理條例（以下稱本條例）第10條第1項、第12條，定有明文。

且按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負 賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」

「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無 欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。

前項損害之發生，如別有應負責任之人時，賠償損害之所有人，對於該 應負責者，有求償權。」民法第184條、第191條，亦有明文。

近年來實務判決參照，所採見解可以歸納如下：

（一）樓下漏水原因，如可歸責於樓上住戶之住家管理使用之過失所致，即由樓上住戶負擔修繕費用（法令依據：民法第184條、第191條、第767條、公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條後段但書）。

「專有部分」，係指所有權人住家內之私有面積，包括主建物、陽台、露台等。公寓大廈管理條例係屬民法之特別法；實務上，認為其規定亦屬民法第184條侵權 行為規定中之「保護他人之法律」。

因此，「專有部分（4樓住家）」之修繕、管理、維護，依法應由各該區分所有權人為之，並負擔其費用；如維修不當，造成他 人之損害，即應由其負擔賠償責任。

例如：樓上住戶裝潢修繕就防水層之施工有疏失、更改水電管路、長期就漏水問題視而不見置之不理，導致樓下漏水等（臺北地 方法院87年度訴字第1255號、92年度簡上字第590號、92年度簡上字第253號民事判決參照）。

(二）漏水原因，如可歸責於樓下住戶之住家管理使用之故意或過失所致，即由樓下住戶負擔修繕費用（法令依據：公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條後段但書）。

例如：3樓漏水係因3樓住戶自己之行為所致，較常見者，例如：3樓住戶裝潢修繕時，更改水電管路所致自己漏水等，係因可歸責於自己單方之事由所致者，依法即應由該區分所有權人（3樓屋主）負擔。

（三）樓下漏水原因，如不可歸責於樓上樓下雙方，係因天然災害或管線老舊所致，即由雙方住戶平均負擔修繕費用（法令依據：公寓大廈管理條例第12條前段）。

本原則為最常見之處理方式，通常也較容易為協調之雙方所接受。（但實務上，亦有部分判決認為：如天花板排水管係「公共排水管」，因自然老化而破損漏水；應由大樓管委會依公寓大廈管理條例第10條第2項負責修復。）

（四） 漏水原因，如不可歸責於樓上樓下雙方，係因大樓「公共管線維護不當」所致，即由公寓大廈管理委員會負擔修繕費用（法令依據：民法第184條、公寓大 廈管理條例第10條第2項）。（臺北地方法院92年度訴字第931號民事判決參照）本案例之詳細說明，請參考「公寓大廈漏水問題之修繕責任-共用部分 篇」。

二、3樓住戶王先生得否訴請法院判決准其進入4樓修繕？

按「住戶應遵守下列事項：…二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必 須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。…前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。

住戶 違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」公寓大廈管理條例第6條，定有明文

所以嚕~~如果真的是樓上的水漏到樓下去的話~~您是必須要負責修繕唷

樓下漏水 法院判決樓上須開繕門

(自由時報 鮑建信〕高雄市住一樓的劉姓屋主浴廁天花板漏水，經逐樓勘查確定是2樓水管破裂造成，但卻遭擔任教授的葉姓屋主拒絕入門查看、檢修，5年來生活品質深受影響，高雄地院判決葉某應讓劉家派人進門修繕，費用則由劉家負擔。

原告劉姓夫婦表示，他們住的是一棟5層樓公寓的一樓，葉姓被告則住在2樓，未發生漏水事件前，由於大家都是鄰居，經常見面打招呼，相處還算融洽。

不過，90年10月間，住處浴室天花板出現滲水現象，經其逐樓勘查，確定是被告2樓住處水管破裂漏水所致，乃請對方雇工修復，費用各負擔一半被拒後，又聲請調解，被告也未到場，並置之不理。

由於天花板漏水嚴重，牆面油漆嚴重脫落，家具將受損，並嚴重干擾生活品質和精神，於是請求法院排除侵害事件，判決被告負責修繕，或容許派人進入被告屋內維修。

葉姓教授則指稱，原告裝潢自宅造成漏水，根本與他無關，應從一樓自行修復即可，拒絕讓人入內維修，也不同意支付費用。

配合修繕 不用付費

承辦法官請高雄市土木技師公會派人前往鑑定，證實二樓污水主管和支管接頭滲漏，造成一樓浴廁頂板及牆壁滲水現象。又查，該公寓未設置管理委員會，為避免損害持續惡化，並兼顧公平正義，須被告配合始能完成修復，但不必負擔任何費用。

教授妻怒斥判決不公 打算上訴

〔記者張國政／高雄報導〕對於法院判決樓下鄰居可進入葉姓教授住家內施工修繕浴廁污水管，教授妻子怒罵法院判決不公，她說明明是鄰居自家施工造成大樓水管損壞，漏水問題並非出在他們，鄰人的指控根本是「無的放矢」，教授則打算上訴。

提訟的葉教授樓下鄰居劉姓夫婦說，他們與葉教授當鄰居已20多年，相處倒也算和諧。但民國90年，他們家屋內靠浴廁處的牆壁就開始滲水，不過並沒有惡臭味，請專業的土木營造師傅來看，說是二樓的污水管接頭的問題。

他們多次向葉教授反映，但葉教授都不願修理，反而指責是他們兩次修繕、裝潢浴廁時弄壞水管，但他們認為水管頭脫落滲水是發生在裝修工程前，因此才向法院提出告訴，整場官司打下來，已花了近10萬元，可說是勞民傷財。

不過，葉教授的妻子說法卻與劉姓夫婦完全不同，她堅稱污水管接頭鬆脫是因為一樓在兩間浴廁進行改裝大工程，導致建物結構損壞，居然還跟他們要錢維修。

她表示，漏水的原因並非在他們家，她強調，劉某就算用盡手法逼他們修繕，水管還是會一直漏，「因為問題根本不是出在我們這一層嘛」！由於葉教授對法院判決不服，近日將提起上訴。

公共管線堵塞漏水　受害戶求償也判賠

按摩浴缸漏水擾鄰　判賠85萬

◎老式公寓、大樓的水管線是用鐵管，使用幾年後會出現腐蝕破洞漏水，新式大樓水管線為不銹鋼管，較無漏水問題。

◎管線分為排水管及自來水管，若用水時才漏水即排水管的問題，若有無用水均漏水即自來水管問題。

◎樓上浴室地板磁磚若鋪設不佳或年久失修，使用過後水滲進地板裡層，同方位的樓下天花板也可能漏水。

◎不論原因為何，只要是樓下天花板漏水，修繕工作必定要在樓上進行，也就是一樓漏水、二樓修理，以此類推。

◎通常修繕費用由兩樓層雙方平均分攤，但若問題出在樓上，則由樓上住戶全額支付。

[參考來源]

http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1607051808483

http://www.libertytimes.com.tw/2006/new/dec/25/today-so9.htm